Аренда недвижимости и лимиты убытков Rental property and loss limitations
- Налоговый периодTax year
- 2025
- Раздел программыOutline section
- Подготовка деклараций бизнесаBusiness Tax Preparation
- ФормыForms
- Schedule E · Schedule C · 4562 · 8582 · 6198 · 461 · 8825
- ПубликацииPublications
- 527 · 925 · 946 · 334
Главный вопрос модуляThe question this module answers
Расходы по аренде превысили доход. Вычтется ли этот убыток из зарплаты владельца — и если да, то сколько именно?
Rental expenses exceeded rental income. Will that loss reduce the owner’s salary — and if so, by how much?
Ответ почти никогда не «весь». Между посчитанным убытком и уменьшенным налогом стоят четыре последовательных фильтра: базис, риск, пассивная деятельность и избыточный убыток бизнеса. Каждый следующий работает с тем, что пропустил предыдущий, и порядок изменить нельзя.
The answer is almost never “all of it”. Between the computed loss and a lower tax bill stand four consecutive filters: basis, at-risk, passive activity, and excess business loss. Each one works on what the previous one let through, and the order cannot be rearranged.
Аренда стоит в этой конструкции особняком: закон объявляет её пассивной по определению, даже если владелец занимается ею сам и целыми днями. Отсюда и главная развилка модуля — что именно вы сдаёте и как этим пользуетесь: обычный объект, жильё, в котором живёте сами, или деятельность с услугами, которая арендой уже не считается.
Rental sits apart in that structure: the statute declares it passive by definition, even where the owner works at it personally and full time. Hence the module’s central fork — what exactly you rent out and how you use it: an ordinary property, a dwelling you also live in, or an activity with services that is no longer a rental at all.
3.1 Доход от аренды Rental income
Доход от аренды — не только деньги, названные арендной платой. В него входит всё, что арендатор передал вам за пользование имуществом, в какой бы форме это ни выражалось.
Rental income is not only the money labelled rent. It includes everything the tenant gave you for the use of the property, in whatever form it came.
| Что полученоWhat was received | Доход?Income? | КогдаWhen |
|---|---|---|
| Обычная арендная платаOrdinary rent | ДаYes | По вашему методу учётаUnder your accounting method |
| Авансовая арендная платаAdvance rent | ДаYes | В год получения — независимо от периода, который она покрывает, и от метода учётаIn the year received — regardless of the period it covers and of your accounting method |
| Плата за досрочное расторжение договораPayment to cancel a lease | ДаYes | В год полученияIn the year received |
| Расходы, оплаченные арендатором за васYour expenses paid by the tenant | ДаYes | В момент уплаты арендатором; ту же сумму вы вычитаете как расход, если он вычитаемWhen the tenant pays; you also deduct the same amount if the expense is deductible |
| Имущество или услуги вместо платыProperty or services instead of rent | Да, по рыночной стоимостиYes, at fair market value | Согласованная цена считается рыночной, пока не доказано иноеAn agreed price is the fair market value unless there is evidence otherwise |
| Обеспечительный депозит, подлежащий возвратуA security deposit to be returned | НетNo | Становится доходом в том году, в котором вы его удержали за нарушение договораBecomes income in the year you keep it because the tenant broke the lease |
| «Депозит», идущий в счёт последнего платежаA “deposit” to be used as the final rent payment | Да: это аванс, а не депозитYes: that is advance rent, not a deposit | В год полученияIn the year received |
| Платежи по договору аренды с правом выкупаPayments under a lease with an option to buy | Да, как арендная платаYes, as rent | Если право выкупа реализовано, платежи после даты продажи входят в цену продажиIf the option is exercised, payments after the sale date become part of the selling price |
Название на квитанции ничего не решаетWhat the receipt calls it does not matter
Депозит и аванс различаются не словом в договоре, а судьбой денег. Если сумма подлежит возврату при исполнении договора — это депозит, и дохода нет. Если она по условиям договора зачитывается в последний месяц — это авансовая арендная плата, и доход возникает сразу, даже у налогоплательщика на методе начисления и даже если последний месяц наступит через девять лет.
A deposit and advance rent differ not by the word in the lease but by what happens to the money. If it is refundable when the tenant performs, it is a deposit and there is no income. If the lease applies it to the final month, it is advance rent and the income arises at once — even for an accrual-method taxpayer, and even if that final month is nine years away.
Где отражаетсяWhere it is reported
Разница не косметическая: доход в Schedule C входит в базу налога на самозанятость, а доход в Schedule E — нет. Модуль 2 разбирает это правило со стороны налога на самозанятость; здесь важна его вторая половина — что именно превращает аренду в бизнес.
The difference is not cosmetic: Schedule C income enters the self-employment tax base and Schedule E income does not. Module 2 approaches this rule from the self-employment side; what matters here is its other half — what turns a rental into a business.
Аренда не ради прибылиRenting not for profit
Если объект сдаётся без намерения получить прибыль, действует та же конструкция, что и для хобби в модуле 1: доход отражается в Schedule 1, строке 8j, а расходы по аренде не вычитаются. Проценты по ипотеке и налоги на недвижимость можно взять в Schedule A, если вы детализируете вычеты и объект является вашим основным или вторым жильём.
If the property is not rented to make a profit, the structure is the same as for a hobby in module 1: the income goes on Schedule 1, line 8j and the rental expenses are not deductible. Mortgage interest and real estate taxes may still go on Schedule A if you itemize and the property is your main or second home.
Презумпция здесь та же: превышение дохода над расходами не менее чем в трёх годах из пяти последовательных означает, что имущество предполагается сдаваемым ради прибыли.
The presumption is the same: rental income exceeding rental expenses in at least three years out of five consecutive years means the property is presumed to be rented for profit.
Владелец на кассовом методе сдаёт квартиру за $1 800 в месяц. За 2025 год получено двенадцать платежей. В декабре подписан договор на 2026 год: внесены арендная плата за январь 2026 года $1 800 и возвращаемый депозит $1 800. В марте арендатор вместо платы за месяц отремонтировал сантехнику; стороны оценили работу в $1 800, и деньги за март не вносились. В августе прежний арендатор заплатил $2 400 за досрочное расторжение договора.
A cash-method owner rents out a flat for $1,800 a month and received twelve payments during 2025. In December a 2026 lease was signed: January 2026 rent of $1,800 and a refundable deposit of $1,800 were paid. In March the tenant repaired the plumbing instead of paying for the month; the parties valued the work at $1,800 and no cash changed hands for March. In August a former tenant paid $2,400 to cancel a lease.
| Одиннадцать денежных платежейEleven cash payments | |
| Ремонт вместо платы за март, по рыночной стоимостиRepairs instead of March rent, at fair market value | |
| Авансовая плата за январь 2026 годаAdvance rent for January 2026 | |
| Плата за расторжение договораLease cancellation payment | |
| Возвращаемый депозитRefundable security deposit | |
| Валовой доход от аренды за 2025 годGross rental income for 2025 |
Ремонт учтён дважды и это правильно: $1 800 в доход и $1 800 в расходы на ремонт. Итог по этой операции нулевой, но обе строки должны быть в декларации. Депозит останется за рамками дохода до года, в котором его удержат.
The repair is counted twice, and correctly so: $1,800 into income and $1,800 into repair expense. The net effect is zero, but both lines belong on the return. The deposit stays out of income until the year it is kept.
Бартер не освобождает от доходаBarter does not remove the income
Соблазн в примере выше — не показывать март вовсе: денег не было, значит и дохода нет. Это неверно дважды. Во-первых, доход равен рыночной стоимости полученных услуг. Во-вторых, отказавшись от строки дохода, вы теряете и строку расхода — то есть сами себе ухудшаете результат в будущем, когда стоимость ремонта окажется больше платы за месяц.
The temptation in the example above is to leave March out entirely: no money came in, so no income. That is wrong twice over. First, the income equals the fair market value of the services received. Second, dropping the income line costs you the expense line too — which works against you as soon as the repair is worth more than a month’s rent.
3.2 Расходы по аренде Rental expenses
Вычитаются обычные и необходимые расходы на управление, сохранение и обслуживание объекта. Перечень широк и на экзамене редко проверяется целиком; проверяются три вещи, в которых легко ошибиться: когда расход начинает вычитаться, когда он перестаёт быть расходом и превращается в капитальные вложения, и чего в расходах нет вовсе.
Ordinary and necessary expenses of managing, conserving and maintaining the property are deductible. The list is long and is rarely tested in full; what is tested is three things that are easy to get wrong: when an expense starts being deductible, when it stops being an expense and becomes a capital outlay, and what is not an expense at all.
| СитуацияSituation | Как обходитьсяTreatment |
|---|---|
| Расходы до первой сдачиExpenses before the first tenant | Вычитаются с момента, когда объект стал доступен для сдачи, а не с момента появления первого арендатораDeductible from the time the property is available for rent, not from the arrival of the first tenant |
| Объект пустует между арендаторамиThe property is vacant between tenants | Расходы, включая амортизацию, вычитаются. Неполученная арендная плата расходом не являетсяExpenses, including depreciation, are deductible. The lost rent is not an expense |
| Объект пустует и выставлен на продажуThe property is vacant and listed for sale | Расходы за период, пока он предлагался в аренду, вычитаются; после снятия с аренды — нетExpenses for the period it was held out for rent are deductible; after it leaves the rental market they are not |
| РемонтA repair | Вычитается целиком в году оплаты или начисленияDeducted in full in the year paid or accrued |
| УлучшениеAn improvement | Капитализируется и возмещается через амортизациюCapitalized and recovered through depreciation |
| Стоимость вашего собственного трудаThe value of your own labour | Не вычитается никогда: вы не включали её в доходNever deductible: you never took it into income |
Пустая квартира — не убытокAn empty flat is not a loss
Три месяца простоя по $1 800 — это не расход $5 400. Неполученного дохода в декларации не существует: на кассовом методе его никогда и не было в доходах, вычитать нечего. Вариант ответа с недополученной платой встречается почти в каждом вопросе про простой и всегда неверен. Вычитаются при этом реальные расходы периода простоя — страховка, налоги, коммунальные, амортизация.
Three vacant months at $1,800 is not a $5,400 expense. Income you never received does not exist on the return: on the cash method it was never in income, so there is nothing to deduct. The answer choice offering the lost rent appears in almost every vacancy question and is always wrong. The real costs of the vacant period — insurance, taxes, utilities, depreciation — are deductible.
Ремонт или улучшениеRepair or improvement
Граница проходит по тому, что работа сделала с имуществом. Расход капитализируется, если он отвечает хотя бы одному из трёх признаков.
The line runs through what the work did to the property. The cost is capitalized if it meets any one of three descriptions.
| 1 | Улучшение (betterment) — устранён недостаток, существовавший при покупке, либо объект стал существеннее, крупнее, качественнееBetterment — a defect existing at acquisition is corrected, or the property is made materially larger, stronger or better |
|---|---|
| 2 | Восстановление (restoration) — заменена существенная часть объекта, восстановлено пришедшее в негодность состояние, перестроен после списанияRestoration — a major component is replaced, deteriorated property is returned to working order, or it is rebuilt after being written off |
| 3 | Приспособление (adaptation) — объект приспособлен к новому использованию, не предполагавшемуся изначальноAdaptation — the property is adapted to a new use not intended when it was acquired |
Замена разбитого стекла — ремонт. Замена всех окон в доме — восстановление. Покраска стен — ремонт; покраска как часть общей реконструкции — часть стоимости реконструкции. Правило простое и коварное одновременно: та же работа получает разный ответ в зависимости от того, входит ли она в более крупный проект.
Replacing a broken pane is a repair. Replacing every window in the building is a restoration. Painting walls is a repair; painting as part of a general renovation is part of the cost of that renovation. The rule is simple and treacherous at once: the same work gets a different answer depending on whether it belongs to a larger project.
АмортизацияDepreciation
| ПараметрItem | ЗначениеValue |
|---|---|
| Жилая недвижимостьResidential rental property | годаyears |
| Нежилая недвижимостьNonresidential real property | летyears |
| МетодMethod | ПрямолинейныйStraight line |
| СоглашениеConvention | Середины месяца: месяц ввода и месяц выбытия считаются за половинуMid-month: the month placed in service and the month of disposal each count as a half |
| ЗемляLand | Не амортизируется. Цену покупки делят между землёй и строениемNot depreciable. The purchase price is allocated between land and building |
| Перевод жилья в арендуConverting a home to rental use | База для амортизации — меньшая из скорректированного базиса и рыночной стоимости на дату переводаThe depreciable basis is the lesser of adjusted basis and fair market value on the conversion date |
Амортизацию нельзя «не брать»Depreciation cannot be skipped
При продаже базис уменьшается на амортизацию, разрешённую или взятую (allowed or allowable) — по большей из двух величин. Владелец, не заявлявший амортизацию, при продаже всё равно уменьшит базис на неё и заплатит с этой суммы. Отказ от вычета не сохраняет базис, а просто теряет вычет.
On sale the basis is reduced by depreciation allowed or allowable — the greater of the two. An owner who never claimed depreciation still reduces basis by it on sale and pays tax on that amount. Skipping the deduction does not preserve basis; it merely loses the deduction.
Дом куплен за $340 000; по оценке для налога на имущество на землю приходится 20% стоимости. Объект сдан в аренду с 1 мая 2025 года. Кроме того, до сдачи заменена крыша за $18 000 и покрашены стены за $2 300.
A house is bought for $340,000; the property tax assessment attributes 20% of the value to land. It is placed in service as a rental on May 1, 2025. Before that the roof was replaced for $18,000 and the walls painted for $2,300.
| Цена покупкиPurchase price | |
| Доля земли, 20%Land share, 20% | |
| Стоимость строенияBuilding | |
| Крыша — улучшение, капитализируетсяRoof — an improvement, capitalized | |
| Покраска до сдачи — часть подготовки объектаPainting before service — part of readying the property | |
| База для амортизацииDepreciable basis |
Годовая амортизация — $292 300 ÷ 27,5 = $10 629. За 2025 год объект проработал с середины мая по декабрь, то есть 7,5 месяца по соглашению середины месяца: $10 629 × 7,5 ÷ 12 = $6 643. Земля $68 000 не амортизируется никогда.
Annual depreciation is $292,300 ÷ 27.5 = $10,629. For 2025 the property was in service from mid-May through December, that is 7.5 months under the mid-month convention: $10,629 × 7.5 ÷ 12 = $6,643. The $68,000 of land is never depreciated.
Покраска до сдачи и покраска после — разные суммыPainting before and painting after are different amounts
Те же $2 300 на покраску дают разный ответ. Работы, приводящие объект в состояние, пригодное для сдачи, до ввода в эксплуатацию входят в базу и амортизируются. Точно такая же покраска через год после начала сдачи — текущий ремонт и вычитается целиком. Вопрос почти всегда содержит дату ввода в эксплуатацию, и это не украшение условия.
The same $2,300 of painting gives a different answer. Work that puts the property into a condition fit to rent before it is placed in service goes into basis and is depreciated. Identical painting a year after renting begins is a current repair, deducted in full. The question almost always states the date placed in service, and that is not decoration.
3.3 Личное пользование жильём Personal use of a dwelling
Как только вы сами пользуетесь тем, что сдаёте, обычные правила отступают. Жилое помещение (dwelling unit) — дом, квартира, кондоминиум, передвижной дом, лодка или дача с местом для сна, туалетом и кухней. Дальше всё зависит от двух чисел: сколько дней вы сдавали и сколько дней пользовались сами.
As soon as you use what you rent out, the ordinary rules step aside. A dwelling unit is a house, flat, condominium, mobile home, boat or holiday home with sleeping space, a toilet and cooking facilities. Everything then turns on two counts: days rented and days of personal use.
Три режимаThree regimes
| РежимRegime | УсловиеCondition | ПоследствияConsequences |
|---|---|---|
| Сдача менее днейRented fewer than days | Жильё использовалось как дом и сдано менее 15 дней за годThe dwelling is used as a home and rented fewer than 15 days in the year | Доход не включается вовсе, расходы по аренде не вычитаются. Проценты и налоги идут в Schedule A по обычным правиламThe rent is excluded entirely and rental expenses are not deductible. Interest and taxes go on Schedule A under the ordinary rules |
| Не как домNot used as a home | Личное пользование не превысило порогPersonal use did not exceed the threshold | Расходы делятся между арендой и личным пользованием; убыток возможен, но проходит через лимиты §3.4Expenses are divided between rental and personal use; a loss is possible but runs the limits in §3.4 |
| Как домUsed as a home | Личное пользование превысило порогPersonal use exceeded the threshold | Расходы вычитаются только до размера дохода от аренды; излишек переносится на следующий годExpenses are deductible only up to rental income; the excess carries forward to next year |
Порог: большая из двух величинThe threshold: the greater of two
Жильё считается использованным как дом, если личное пользование превысило большую из двух величин: дней либо от числа дней, в течение которых объект сдавался по рыночной цене.
A dwelling is used as a home if personal use exceeded the greater of days or of the days it was rented at a fair rental price.
Большая, а не меньшая и не суммаThe greater — not the lesser, not the sum
При 200 днях сдачи порог равен 20 дням (10% от 200), а не 14 и не 34. При 80 днях сдачи порог равен 14 дням (10% от 80 — это всего 8). Варианты ответа строятся ровно на трёх ошибках: взять меньшую величину, сложить их, посчитать 10% от 365 дней.
With 200 rental days the threshold is 20 days (10% of 200), not 14 and not 34. With 80 rental days the threshold is 14 days (10% of 80 is only 8). The answer choices are built on exactly three mistakes: taking the lesser figure, adding the two, and taking 10% of 365 days.
Что считается днём личного пользованияWhat counts as a day of personal use
| Кто пользовалсяWho used it | День личного пользования?A personal-use day? |
|---|---|
| Вы или другой совладелецYou or another owner of an interest | ДаYes |
| Член семьи: супруг, брат или сестра, предок, потомокA family member: spouse, sibling, ancestor or lineal descendant | Да — кроме случая, когда это его основной дом и он платит рыночную ценуYes — unless it is that person’s main home and they pay a fair rental price |
| Любой человек по цене ниже рыночнойAnyone at less than a fair rental price | ДаYes |
| Любой по договорённости, дающей вам пользование чужим жильёмAnyone under an arrangement letting you use another dwelling | Да: обмен домами — личное пользованиеYes: a home exchange is personal use |
| Победитель благотворительного аукциона, купивший право пожитьThe winning bidder at a charity auction of the right to stay | Да, у васYes, to you |
| Вы сами, целый день занимаясь ремонтом и обслуживаниемYou, working substantially full time on repairs and maintenance | Нет — даже если семья в этот же день отдыхалаNo — even if the family used it for recreation the same day |
| Арендатор по рыночной цене, а вы в этот же день тоже пользовалисьA tenant at fair rental price on a day you also used it | Да: день идёт в личное пользование, а из дней сдачи вычитаетсяYes: the day counts as personal use and is removed from rental days |
| Объект простаивал, будучи предложен к сдачеThe property sat available but unrented | Нет, и днём сдачи он тоже не считаетсяNo, and it is not a rental day either |
Дача сдавалась по рыночной цене 120 дней. Владелец прожил там 11 дней летом и 4 дня осенью, целиком занимаясь заменой пола. Сестра владельца прожила 6 дней, заплатив половину рыночной цены. Ещё 9 дней объект был свободен и предлагался к сдаче.
A holiday home was rented at a fair price for 120 days. The owner stayed 11 days in the summer and 4 days in the autumn, spending them entirely on replacing the floor. The owner’s sister stayed 6 days, paying half the market rate. For another 9 days the property stood available but unrented.
| Дни сдачи по рыночной ценеDays rented at fair price | |
| Личное пользование владельца летомOwner’s summer stay | |
| Дни ремонта — не личное пользованиеRepair days — not personal use | |
| Сестра ниже рыночной цены — личное пользованиеSister below market — personal use | |
| Дни простоя — ни то, ни другоеVacant days — neither | |
| Всего личного пользованияTotal personal use | |
| Порог: большая из 14 и 10% от 120Threshold: the greater of 14 and 10% of 120 |
17 дней больше 14, значит жильё использовалось как дом: расходы вычитаются только до размера дохода от аренды. Заметьте, что четыре дня ремонта решили исход — без правила о них личного пользования было бы 21 день, и вывод не изменился бы; а вот если бы сестра платила рыночную цену и жила там постоянно, личного пользования осталось бы 11 дней и режим был бы другим.
17 days exceeds 14, so the dwelling was used as a home: expenses are deductible only up to rental income. Note how the four repair days matter — without that rule personal use would be 21 days and the conclusion would be the same; but had the sister paid a fair price and lived there as her main home, personal use would drop to 11 days and the regime would change.
Порядок вычета, когда жильё — домThe order of deductions when it is a home
Расходы вычитаются не в произвольном порядке, а тремя очередями, и каждая следующая пользуется тем, что осталось от дохода.
The expenses come off in three tiers rather than in any order, and each tier works on what the previous one left of the income.
| 1 | Проценты по ипотеке, налоги на недвижимость, потери от несчастных случаев — та часть, что приходится на арендуMortgage interest, real estate taxes and casualty losses — the share allocable to the rental |
|---|---|
| 2 | Операционные расходы: коммунальные, страхование, ремонт, управлениеOperating expenses: utilities, insurance, repairs, management |
| 3 | Амортизация — в последнюю очередьDepreciation — last |
Дошли до нуля дохода — остальное переносится на следующий год и там снова встаёт в ту же очередь. Перенос сохраняется, даже если в следующем году жильё домом уже не считается.
Once the income is used up, the rest carries forward to next year and queues up again in the same order. The carryover survives even if the dwelling is not used as a home in that later year.
Дача с личным пользованием — не пассивная деятельностьA holiday home with personal use is not a passive activity
Это одна из самых тонких развилок курса. Сдача жилья, которое считается вашим домом, вообще не попадает под правила пассивной деятельности: её ограничивает §280A — предел по размеру дохода. Ни особый вычет , ни форма 8582 к ней отношения не имеют, и приостановленный остаток высвобождается не при продаже, а по мере появления дохода от аренды этого же объекта.
This is one of the finest forks in the course. Renting a dwelling that counts as your home falls outside the passive activity rules altogether: it is limited by section 280A, a cap at the level of income. Neither the special allowance nor Form 8582 has anything to do with it, and the suspended balance is released not on sale but as rental income from the same property appears.
3.4 Четыре лимита убытка The four loss limits
Посчитанный убыток проходит четыре проверки строго по порядку. Каждая работает с тем, что пропустила предыдущая; поменять их местами нельзя, и именно порядок чаще всего и проверяется.
A computed loss runs four tests in a fixed order. Each works on what the previous one let through; they cannot be rearranged, and it is the order itself that is most often tested.
| 1 | Базис. Убыток не больше того, что вложено в деятельностьBasis. The loss cannot exceed what was put into the activity |
|---|---|
| 2 | Риск (at-risk), форма 6198. Убыток не больше суммы, которой вы реально рискуетеAt-risk, Form 6198. The loss cannot exceed the amount you genuinely stand to lose |
| 3 | Пассивная деятельность, форма 8582. Пассивный убыток гасится только пассивным доходомPassive activity, Form 8582. A passive loss is absorbed only by passive income |
| 4 | Избыточный убыток бизнеса, форма 461. Совокупный убыток сверх порога переносится вперёдExcess business loss, Form 461. The aggregate loss above the threshold carries forward |
Порядок — это и есть вопросThe order is the question
Вопрос редко звучит «какой лимит применяется». Он звучит «сколько вычитается», и неверные варианты получаются, если начать с пассивных правил, не проверив базис и риск. Запоминается легко: сначала сколько у меня вложено, потом сколько я теряю по-настоящему, потом работал ли я сам, и только в конце — общий потолок.
The question is rarely “which limit applies”. It is “how much is deductible”, and the wrong answers come from starting with the passive rules without checking basis and at-risk first. The sequence is easy to hold: first how much did I put in, then how much do I really stand to lose, then did I work at it myself, and only at the end the overall cap.
Лимит базиса: когда он вообще работаетThe basis limit: when it operates at all
Первый фильтр работает не у всех. Он ограничивает убыток размером базиса доли в партнёрстве или акций S-корпорации: партнёр вычитает убыток не выше базиса своей доли, акционер — не выше базиса акций плюс базиса своих займов компании. Неиспользованный остаток переносится вперёд и ждёт восстановления базиса.
The first filter does not operate for everyone. It caps the loss at the basis of a partnership interest or S corporation stock: a partner deducts no more than the basis of the interest, a shareholder no more than stock basis plus the basis of loans made to the corporation. The unused remainder carries forward and waits for basis to be restored.
Если объект недвижимости принадлежит вам напрямую и показывается в Schedule E, отдельного лимита базиса нет: первым работающим фильтром становится лимит риска. Условие задачи почти всегда сообщает, через что объект держится, — это и есть подсказка, с какого фильтра начинать.
Where the property is owned directly and reported on Schedule E there is no separate basis limit: the first filter that actually operates is the at-risk limit. The facts of a question almost always say how the property is held — that is the cue for which filter to start from.
Лимит рискаThe at-risk limit
Под риском находятся деньги и скорректированный базис имущества, вложенного в деятельность, а также заёмные средства — но не любые.
At risk are the money and the adjusted basis of property contributed to the activity, plus borrowed amounts — but not all of them.
| Источник средствSource of funds | Под риском?At risk? |
|---|---|
| Собственные деньги и имуществоYour own money and property | ДаYes |
| Заём, по которому вы отвечаете личноA loan for which you are personally liable | ДаYes |
| Заём под залог имущества, не используемого в этой деятельностиA loan secured by property not used in the activity | Да, в размере чистой рыночной стоимости заложенногоYes, up to the net fair market value of the pledged property |
| Безоборотный заём под залог имущества самой деятельностиA nonrecourse loan secured by the activity’s own property | Нет — общее правилоNo — the general rule |
| Квалифицированное безоборотное финансирование недвижимостиQualified nonrecourse financing of real property | Да — исключение специально для недвижимостиYes — an exception made for real property |
Квалифицированное безоборотное финансирование должно отвечать четырём условиям: взято в связи с владением недвижимостью; обеспечено этой недвижимостью; не конвертируется в долю участия; выдано или гарантировано государственным органом либо получено от квалифицированного кредитора. Личной ответственности при этом ни у кого нет — в том и смысл исключения.
Qualified nonrecourse financing must meet four conditions: borrowed in connection with holding real property; secured by that real property; not convertible into an ownership interest; and lent or guaranteed by a government body or borrowed from a qualified person. Nobody is personally liable — that is the point of the exception.
Пассивная деятельностьPassive activity
Пассивной считается деятельность двух видов: торговля или бизнес, в котором вы не участвуете существенно, и любая аренда — независимо от того, сколько вы в неё вложили труда. У второго вида есть шесть исключений, и они разобраны сразу ниже: деятельность, подпадающая под любое из них, арендой для этих правил не считается.
Two kinds of activity are passive: a trade or business in which you do not materially participate, and any rental activity — however much work you put into it. The second kind has six exceptions, set out immediately below: an activity that meets any one of them is not a rental activity for these rules.
Правила применяются к физическим лицам, наследственным массам, трастам (кроме доверительных трастов учредителя), корпорациям личных услуг и закрытым корпорациям. К партнёрствам и S-корпорациям напрямую они не применяются — но применяются к их владельцам.
The rules reach individuals, estates and trusts — grantor trusts excepted — and also closely held corporations together with personal service corporations. They do not reach partnerships and S corporations directly — but they do reach their owners.
Когда аренда не считается арендойWhen a rental is not a rental activity
Слово «аренда» в §469 имеет собственное значение. Деятельность выпадает из него, если верно хотя бы одно из шести условий.
The word “rental” has its own meaning under section 469. An activity falls outside it if any one of six conditions holds.
| 1 | Средний срок пользования объектом — дней или меньше. Средний срок = все дни всех периодов сдачи, делённые на число сдач за годThe average period of customer use is days or less. The average is all days in all rental periods divided by the number of rentals for the year |
|---|---|
| 2 | Средний срок — дней или меньше, и вы оказываете значимые личные услуги. Уборка мест общего пользования и обычный ремонт значимыми услугами не являютсяThe average period is days or less and you provide significant personal services. Cleaning common areas and routine repairs are not significant services |
| 3 | Вы оказываете исключительные личные услуги: пользование объектом сопутствует получению этих услуг, а не наоборот. Срок здесь не важен вовсеYou provide extraordinary personal services: the use of the property is incidental to receiving those services rather than the other way round. Here the period does not matter at all |
| 4 | Аренда сопутствует неарендной деятельности: валовой арендный доход меньше от меньшей из нескорректированного базиса и рыночной стоимости объектаThe rental is incidental to a nonrental activity: gross rental income is less than of the smaller of the property’s unadjusted basis and its fair market value |
| 5 | Объект обычно доступен в определённые часы работы для неисключительного пользования разными клиентамиThe property is customarily available during defined business hours for nonexclusive use by various customers |
| 6 | Вы предоставляете объект для неарендной деятельности партнёрства, S-корпорации или совместного предприятия как владелец доли в нёмYou provide the property for use in a nonrental activity of a partnership, S corporation or joint venture in your capacity as an owner of an interest in it |
Выпасть из аренды — не значит выпасть из пассивностиLeaving the rental definition is not leaving passivity
Посуточная сдача со средним сроком дней или меньше арендой для §469 не является — и это ещё не ответ. Деятельность просто переходит в первый вид: торговля или бизнес. Пассивной она быть перестанет, только если вы существенно участвуете по одному из семи тестов ниже. Не участвуете — убыток снова пассивный, но уже по другому основанию.
A short-term rental averaging days or less is not a rental activity for section 469 — and that is not yet the answer. The activity simply moves into the first kind: a trade or business. It stops being passive only if you materially participate under one of the seven tests below. If you do not, the loss is passive again, on the other ground.
Отсюда и польза исключения: особый вычет и его порог по доходу такой деятельности не нужны — при существенном участии убыток вычитается против любого дохода без потолка. Второе следствие: правила профессионала рынка недвижимости к ней тоже неприменимы, потому что они снимают именно автоматическую пассивность аренды.
Hence the value of the exception: the special allowance and its income phase-out are not needed for such an activity — with material participation the loss offsets any income with no ceiling. A second consequence: the real estate professional rules do not apply to it either, because what they lift is precisely the automatic passivity of a rental.
Семь тестов существенного участияThe seven material participation tests
Достаточно выполнить любой один из семи.
Meeting any one of the seven is enough.
| 1 | Более часов за годMore than hours during the year |
|---|---|
| 2 | Ваше участие составляет практически всё участие в деятельности, включая участие лиц без доли в нейYour participation is substantially all the participation in the activity, including that of people with no interest in it |
| 3 | Более часов, и не меньше, чем у любого другого лицаMore than hours, and at least as much as any other individual |
| 4 | Деятельность является значимой по участию, и по всем таким видам деятельности вместе набирается более 500 часовThe activity is a significant participation activity and all such activities together exceed 500 hours |
| 5 | Вы существенно участвовали в любые 5 из 10 предшествующих лет, не обязательно подрядYou materially participated in any 5 of the 10 preceding years, not necessarily consecutive |
| 6 | Деятельность является услугами личного характера, и вы существенно участвовали в любые 3 предшествующих годаThe activity is a personal service activity and you materially participated in any 3 preceding years |
| 7 | По совокупности обстоятельств участие было регулярным, непрерывным и существенным. Этот тест недоступен, если часов было 100 или меньшеOn all the facts and circumstances, participation was regular, continuous and substantial. This test is unavailable if participation was 100 hours or less |
Существенное участие аренду не спасаетMaterial participation does not rescue a rental
Владелец, отдавший аренде 900 часов, тесты существенного участия проходит — и всё равно остаётся в пассивной деятельности, потому что аренда пассивна по определению, а не из-за нехватки участия.
An owner who spends 900 hours on a rental passes the material participation tests — and is still in a passive activity, because a rental is passive by definition, not for want of participation.
Речь идёт о деятельности, которая действительно является арендой в смысле этих правил: ни одно из шести исключений выше не выполнено. Тогда выход единственный и называется он профессионалом рынка недвижимости. Не путайте два разных пути: исключение означает, что аренды не было вовсе, и дальше решают семь тестов; профессионал рынка недвижимости — что аренда есть, но её автоматическая пассивность снята.
This concerns an activity that really is a rental for these rules: none of the six exceptions above applies. Then there is exactly one way out, and it is called being a real estate professional. Do not conflate the two routes: an exception means there was no rental at all and the seven tests decide from there, while the real estate professional rules mean there is a rental whose automatic passivity has been lifted.
Профессионал рынка недвижимостиReal estate professional
Аренда перестаёт быть пассивной по определению, если выполнены оба условия сразу.
A rental stops being passive by definition if both conditions are met.
| 1 | Более половины всех личных услуг, оказанных вами за год, пришлось на сферы недвижимости, где вы существенно участвовалиMore than half of all personal services you performed during the year were in real property trades or businesses in which you materially participated |
|---|---|
| 2 | Более часов за год в этих же сферахMore than hours during the year in those same trades or businesses |
Услуги в качестве наёмного работника не считаются, если только вам не принадлежит более 5% работодателя. При совместной декларации часы супруга к вашим не складываются: порог должен взять кто-то один.
Services performed as an employee do not count unless you own more than 5% of the employer. On a joint return a spouse’s hours are not added to yours: one spouse must clear the threshold alone.
И даже пройдя оба условия, вы получаете только снятие автоматической пассивности. По каждому объекту всё ещё нужно существенное участие — либо выбор объединить все объекты аренды в одну деятельность.
And even meeting both conditions only removes the automatic passive label. Each property still needs material participation — or an election to group all the rental interests into a single activity.
Особый вычет The special allowance
Для тех, кто профессионалом не является, закон оставляет отдушину: до убытка от аренды недвижимости можно вычесть против непассивного дохода. Требуется активное участие — стандарт заметно мягче существенного.
For those who are not professionals the statute leaves a gap: up to of rental real estate loss may offset non-passive income. It requires active participation, a distinctly softer standard than material participation.
| ПараметрItem | ПравилоRule |
|---|---|
| Что такое активное участиеWhat active participation is | Значимое и добросовестное участие в управленческих решениях: одобрение новых арендаторов, определение условий аренды, утверждение расходовParticipating in management decisions in a significant and bona fide sense: approving new tenants, setting rental terms, approving expenditures |
| Минимальная доляMinimum interest | Не менее 10% по стоимости всех долей в деятельности в течение всего периода, считая долю супругаAt least 10% by value of all interests in the activity throughout the period, counting a spouse’s interest |
| Ограниченный партнёрA limited partner | Активно участвующим не признаётсяIs not treated as actively participating |
| СокращениеPhaseout | На 50% суммы, на которую MAGI превышает By 50% of the amount by which MAGI exceeds |
| Полное исчезновениеFully gone | При MAGI и вышеAt MAGI of or more |
| Раздельная подача супруговMarried filing separately | и только при раздельном проживании весь год. Жили вместе — вычет ноль, and only if they lived apart all year. If they lived together the allowance is zero |
Одинокий налогоплательщик активно участвует в сдаче квартиры. Убыток от аренды за 2025 год — $31 000, модифицированный скорректированный валовой доход — $128 000, пассивного дохода нет.
A single taxpayer actively participates in renting out a flat. The 2025 rental loss is $31,000, modified adjusted gross income is $128,000, and there is no passive income.
| MAGIMAGI | |
| Превышение над порогом $100 000Excess over the $100,000 threshold | |
| Сокращение: 50% превышенияReduction: 50% of the excess | |
| Особый вычет: 25 000 − 14 000Special allowance: 25,000 − 14,000 | |
| Приостановлено до будущих летSuspended to future years |
Сокращение считается от превышения дохода, а не от самого дохода и не от убытка. Приостановленные $20 000 не пропадают: они ждут пассивного дохода или полного выбытия объекта.
The reduction is computed on the excess income, not on the income itself and not on the loss. The suspended $20,000 is not lost: it waits for passive income or for a complete disposition of the property.
Когда приостановленный убыток высвобождаетсяWhen a suspended loss is released
Приостановленные пассивные убытки переносятся вперёд без ограничения по сроку и высвобождаются целиком, когда вы полностью выбываете из деятельности в налогооблагаемой сделке с посторонним лицом. Три слова здесь несут всю нагрузку.
Suspended passive losses carry forward indefinitely and are released in full when you dispose of your entire interest in the activity in a taxable transaction to an unrelated party. Three words carry the whole weight.
| УсловиеRequirement | Что нарушаетWhat breaks it |
|---|---|
| ПолностьюEntire | Продажа одного из двух объектов внутри одной деятельностиSelling one of two properties inside a single activity |
| Налогооблагаемая сделкаTaxable transaction | Дарение, обмен по §1031, передача в трастA gift, a section 1031 exchange, a transfer to a trust |
| Постороннему лицуTo an unrelated party | Продажа сыну, брату, контролируемой компанииA sale to a son, a brother, a controlled company |
Подарить — значит потерять вычетGive it away and the deduction goes with it
При дарении приостановленный убыток не высвобождается и одаряемому не передаётся как убыток: он прибавляется к базису подаренного имущества. Смерть владельца — тоже не высвобождение: убыток пропадает в части, не превышающей повышения базиса до рыночной стоимости.
On a gift the suspended loss is not released and does not pass to the donee as a loss: it is added to the basis of the gifted property. Death is not a release either: the loss is lost to the extent of the step-up in basis.
Избыточный убыток бизнесаExcess business loss
Последний фильтр. Он применяется к некорпоративным налогоплательщикам уже после трёх предыдущих и ограничивает совокупный убыток от всех видов деятельности порогом ( при совместной подаче). Превышение не пропадает — оно переносится вперёд как чистый операционный убыток.
The last filter. It applies to noncorporate taxpayers after the other three and caps the aggregate loss from all trades or businesses at ( on a joint return). The excess is not lost — it carries forward as a net operating loss.
Инвестор вложил в товарищество $40 000 наличными и получил долю; его базис на начало года — $40 000. Из этой суммы $9 000 профинансированы безоборотным займом под имущество самой деятельности. Доля убытка за 2025 год — $52 000. Инвестор существенного участия не принимает, пассивного дохода нет.
An investor contributed $40,000 in cash for an interest; the beginning basis is $40,000. Of that, $9,000 came from a nonrecourse loan secured by the activity’s own property. The 2025 share of loss is $52,000. The investor does not materially participate and has no passive income.
| Доля убыткаShare of loss | |
| Фильтр 1 — базис: пропускаетFilter 1 — basis: allows | |
| Фильтр 2 — риск: минус безоборотный заёмFilter 2 — at-risk: less the nonrecourse loan | |
| Фильтр 3 — пассивная деятельность: пассивного дохода нетFilter 3 — passive: no passive income | |
| Вычитается в 2025 годуDeductible in 2025 |
До четвёртого фильтра дело не дошло: вычитать нечего. Убыток разошёлся по трём разным очередям — $12 000 ждут увеличения базиса, $9 000 ждут появления суммы под риском, $31 000 ждут пассивного дохода или выбытия. Все три остатка живут по своим правилам и высвобождаются по-разному.
The fourth filter never came into play: there is nothing to deduct. The loss has split into three separate queues — $12,000 waiting for more basis, $9,000 waiting for an at-risk amount, $31,000 waiting for passive income or a disposition. Each of the three balances lives by its own rules and is released differently.
Приостановлено — не значит потеряноSuspended is not lost
Вопрос «какая сумма убытка пропадает» почти всегда имеет ответ «нисколько». Убыток, не прошедший фильтр, переносится вперёд — и вариант ответа, где часть убытка исчезает навсегда, обычно неверен. Исключения редки и их два: дарение объекта и смерть владельца.
The question “how much of the loss is lost” almost always has the answer “none”. A loss stopped by a filter carries forward — and the choice where part of it disappears for good is usually wrong. The exceptions are rare and there are two: gifting the property and the owner’s death.
ЛовушкиPitfalls
| 1 | Авансовая арендная плата — доход в год получения, независимо от покрываемого периода и от метода учётаAdvance rent is income in the year received, regardless of the period covered or the accounting method |
|---|---|
| 2 | Обеспечительный депозит доходом не является; «депозит», зачитываемый в последний платёж, — являетсяA security deposit is not income; a “deposit” applied to the final rent payment is |
| 3 | Расходы, оплаченные арендатором за вас, — ваш доход и одновременно ваш расход. Обе строки обязательныExpenses the tenant pays for you are your income and your expense at once. Both lines are required |
| 4 | Имущество и услуги вместо платы включаются по рыночной стоимости; согласованная цена считается рыночнойProperty and services instead of rent go in at fair market value; an agreed price is treated as market |
| 5 | Существенные услуги переводят аренду в Schedule C и в базу налога на самозанятость. Отопление, свет и вывоз мусора существенными услугами не считаютсяSubstantial services move a rental to Schedule C and into the self-employment base. Heat, light and trash collection are not substantial services |
| 6 | Аренда не ради прибыли: доход в Schedule 1, строку 8j, расходы по аренде не вычитаютсяA not-for-profit rental: income on Schedule 1, line 8j, and no deduction for rental expenses |
| 7 | Неполученная арендная плата за время простоя расходом не является. Реальные расходы простоя при этом вычитаютсяRent lost during a vacancy is not an expense. The actual costs of the vacant period are deductible |
| 8 | Расходы вычитаются с момента, когда объект стал доступен для сдачи, а не с приходом первого арендатораExpenses run from the time the property is available for rent, not from the first tenant |
| 9 | Стоимость собственного труда владельца не вычитается: она не была включена в доходThe owner’s own labour is not deductible: it was never taken into income |
| 10 | Одна и та же работа — ремонт или улучшение в зависимости от того, входит ли она в более крупный проектThe same work is a repair or an improvement depending on whether it belongs to a larger project |
| 11 | Земля не амортизируется. Цена покупки делится между землёй и строениемLand is not depreciable. The purchase price is split between land and building |
| 12 | При переводе жилья в аренду база — меньшая из скорректированного базиса и рыночной стоимости на дату переводаOn converting a home to rental use the basis is the lesser of adjusted basis and fair market value at conversion |
| 13 | Базис уменьшается на амортизацию, разрешённую или взятую. Не заявлять амортизацию — потерять вычет, а не сохранить базисBasis is reduced by depreciation allowed or allowable. Skipping it loses the deduction without preserving basis |
| 14 | Порог «как дом» — большая из 14 дней и 10% дней сдачи по рыночной цене. Не меньшая, не сумма, не 10% от 365The “as a home” threshold is the greater of 14 days and 10% of days rented at fair price. Not the lesser, not the sum, not 10% of 365 |
| 15 | День, целиком отданный ремонту, личным пользованием не считается — даже если семья в этот день отдыхалаA day spent substantially full time on repairs is not personal use — even if the family used the place that day |
| 16 | День, сданный по рыночной цене и одновременно использованный лично, идёт в личное пользование и вычитается из дней сдачиA day rented at fair price that is also used personally counts as personal use and is removed from rental days |
| 17 | Родственник платит рыночную цену и живёт как в основном доме — это не личное пользование. Ниже рыночной — личноеA relative paying fair rent and using it as a main home is not personal use. Below market, it is |
| 18 | Сдача менее 15 дней жилья, используемого как дом: доход не включается вовсе, расходы по аренде не вычитаютсяRenting a home-use dwelling for fewer than 15 days: the income is excluded entirely and rental expenses are not deducted |
| 19 | Жильё, используемое как дом, не подчиняется правилам пассивной деятельности: работает предел §280A по размеру доходаA dwelling used as a home is outside the passive activity rules: the section 280A income cap applies instead |
| 20 | Очерёдность вычета в режиме «как дом»: проценты и налоги → операционные расходы → амортизацияThe order of deductions in the “as a home” regime: interest and taxes → operating expenses → depreciation |
| 21 | Четыре лимита применяются строго по порядку: базис → риск → пассивная деятельность → избыточный убыток бизнесаThe four limits apply in strict order: basis → at-risk → passive activity → excess business loss |
| 22 | Безоборотный заём под имущество самой деятельности под риском не находится — кроме квалифицированного финансирования недвижимостиA nonrecourse loan secured by the activity’s own property is not at risk — except qualified nonrecourse financing of real property |
| 23 | Аренда пассивна по определению. Даже 900 часов участия этого не меняютA rental is passive by definition. Even 900 hours of participation does not change it |
| 24 | Достаточно любого одного из семи тестов существенного участия. Тест 7 недоступен при 100 часах и менееAny one of the seven material participation tests suffices. Test 7 is unavailable at 100 hours or less |
| 25 | Профессионал рынка недвижимости: более 750 часов и более половины всех личных услуг. Часы супруга не складываютсяReal estate professional: more than 750 hours and more than half of all personal services. A spouse’s hours are not added |
| 26 | Особый вычет требует активного, а не существенного участия, и доли не менее 10% по стоимостиThe special allowance requires active, not material, participation and at least a 10% interest by value |
| 27 | Сокращение вычета считается как 50% превышения MAGI над $100 000, а не от MAGI и не от убыткаThe phaseout is 50% of the excess of MAGI over $100,000, not of MAGI and not of the loss |
| 28 | При раздельной подаче супругов вычет равен нулю, если они жили вместе хотя бы часть годаOn separate returns the allowance is zero if the spouses lived together at any time during the year |
| 29 | Приостановленный убыток высвобождается только при полном выбытии в налогооблагаемой сделке с посторонним лицомA suspended loss is released only on a complete disposition in a taxable transaction to an unrelated party |
| 30 | При дарении приостановленный убыток прибавляется к базису имущества, а не переходит к одаряемому как убытокOn a gift the suspended loss is added to the property’s basis rather than passing to the donee as a loss |
| 31 | Средний срок пользования дней или меньше выводит деятельность из определения аренды, но не из пассивности: дальше нужен один из семи тестов существенного участияAn average period of customer use of days or less takes the activity out of the rental definition but not out of passivity: one of the seven material participation tests is still required |
| 32 | Лимит базиса ограничивает долю в партнёрстве или акции S-корпорации. У объекта, принадлежащего напрямую, первым работающим фильтром становится лимит рискаThe basis limit caps a partnership interest or S corporation stock. For property owned directly the first filter that actually operates is the at-risk limit |
Проверь себяCheck yourself
1. В декабре 2025 года арендодатель получил арендную плату за декабрь $1 500, за январь 2026 года $1 500 и возвращаемый депозит $1 500. Сколько войдёт в доход 2025 года?1. In December 2025 a landlord received December rent of $1,500, January 2026 rent of $1,500, and a refundable deposit of $1,500. How much enters 2025 income?
$3 000. Авансовая плата за январь включается в год получения. Возвращаемый депозит доходом не является до года, в котором его удержат.
$3,000. The advance January rent is included in the year received. The refundable deposit is not income until the year it is kept.
2. Владелец сдаёт комнаты в доме и ежедневно убирает их, меняет бельё и подаёт завтрак. Какую форму он заполняет?2. An owner rents out rooms, cleans them daily, changes the linen and serves breakfast. Which form is filed?
Schedule C: услуги оказываются для удобства постояльцев и признаются существенными. Доход попадёт и в базу налога на самозанятость.
Schedule C: the services are primarily for the occupants’ convenience and count as substantial. The income also enters the self-employment tax base.
3. Квартира пустовала четыре месяца по $1 400. За это время уплачены страховка $600 и налог на имущество $900. Что вычитается?3. A flat stood vacant for four months at $1,400. During that time $600 of insurance and $900 of property tax were paid. What is deductible?
$1 500 плюс амортизация за этот период. Неполученные $5 600 расходом не являются: их никогда не было в доходе.
$1,500 plus depreciation for the period. The $5,600 of lost rent is not an expense: it was never in income.
4. Дом куплен за $260 000, из них земля $52 000. Через год заменена система отопления за $14 000 и прочищены водостоки за $400. Что капитализируется?4. A house cost $260,000, of which $52,000 is land. A year later the heating system was replaced for $14,000 and the gutters cleaned for $400. What is capitalized?
$14 000: замена существенной части объекта — восстановление. Прочистка водостоков на $400 — текущий ремонт, вычитается целиком. Земля $52 000 не амортизируется.
$14,000: replacing a major component is a restoration. The $400 of gutter cleaning is a current repair, deducted in full. The $52,000 of land is not depreciated.
5. Дача сдавалась по рыночной цене 150 дней, владелец пользовался ею 18 дней. Считается ли она использованной как дом?5. A holiday home was rented at fair price for 150 days and used personally for 18 days. Is it used as a home?
Да. Порог — большая из двух величин: 14 дней и 10% от 150 дней сдачи, то есть 15 дней. Личное пользование 18 дней его превышает, поэтому жильё использовано как дом и расходы ограничены доходом от аренды. Если бы порогом ошибочно взяли 14 дней, ответ получился бы тот же — но при 250 днях сдачи порог стал бы 25, и те же 18 дней дали бы противоположный вывод.
Yes. The threshold is the greater of two figures: 14 days and 10% of the 150 rental days, that is 15 days. Personal use of 18 days exceeds it, so the dwelling is used as a home and expenses are capped at rental income. Taking 14 days as the threshold would give the same answer here — but at 250 rental days the threshold becomes 25, and the same 18 days would give the opposite result.
6. Владелец прожил в своей даче 20 дней, из них 6 целиком чинил крышу. Дом сдавался 100 дней по рыночной цене. Как дом или нет?6. An owner stayed at a holiday home for 20 days, six of them spent entirely on repairing the roof. It was rented at fair price for 100 days. Used as a home or not?
Личное пользование — 14 дней (20 − 6 дней ремонта). Порог — большая из 14 и 10% от 100, то есть 14. Личное пользование должно превысить порог, а 14 его не превышает. Жильё домом не считается.
Personal use is 14 days (20 − 6 repair days). The threshold is the greater of 14 and 10% of 100, that is 14. Personal use must exceed the threshold, and 14 does not. The dwelling is not used as a home.
7. Владелец сдал квартиру на 12 дней во время крупного спортивного события за $9 000, остальное время жил в ней сам. Что отражается в декларации?7. An owner rented out a flat for 12 days during a major sporting event for $9,000 and lived there the rest of the year. What goes on the return?
Ничего по аренде. Жильё используется как дом и сдано менее 15 дней: $9 000 в доход не включаются, расходы по аренде не вычитаются. Проценты по ипотеке и налоги на недвижимость идут в Schedule A по обычным правилам.
Nothing rental. The dwelling is used as a home and was rented fewer than 15 days: the $9,000 is excluded from income and no rental expenses are deducted. Mortgage interest and property taxes go on Schedule A as usual.
8. Жильё используется как дом. Доход от аренды $8 000; приходящаяся на аренду часть процентов и налогов $5 000, операционных расходов $4 000, амортизации $3 000. Что вычитается?8. A dwelling is used as a home. Rental income is $8,000; the rental share of interest and taxes is $5,000, operating expenses $4,000, depreciation $3,000. What is deductible?
$5 000 процентов и налогов, затем $3 000 операционных расходов — доход исчерпан. Оставшиеся $1 000 операционных расходов и все $3 000 амортизации переносятся на следующий год. Убытка не возникает.
$5,000 of interest and taxes, then $3,000 of operating expenses — the income is used up. The remaining $1,000 of operating expenses and all $3,000 of depreciation carry forward. No loss arises.
9. Налогоплательщик отдал сдаче квартиры 1 100 часов за год, но работает штатным инженером на полной ставке. Пассивна ли аренда?9. A taxpayer spent 1,100 hours on a rental but works full time as a salaried engineer. Is the rental passive?
Да, пассивна. Порог 750 часов взят, но второе условие не выполнено: более половины всех личных услуг за год должно приходиться на сферы недвижимости, а основная работа их перевешивает. Остаётся особый вычет при активном участии.
Yes, passive. The 750-hour threshold is met, but the second condition is not: more than half of all personal services for the year must be in real property trades or businesses, and the day job outweighs them. The special allowance for active participation remains available.
10. Убыток от аренды $18 000, активное участие есть, MAGI $138 000, пассивного дохода нет. Сколько вычитается?10. A rental loss of $18,000, active participation, MAGI of $138,000, no passive income. How much is deductible?
$6 000. Превышение над $100 000 составляет $38 000, сокращение — половина, то есть $19 000. Особый вычет $25 000 − $19 000 = $6 000. Оставшиеся $12 000 приостанавливаются.
$6,000. The excess over $100,000 is $38,000 and the reduction is half of it, $19,000. The allowance is $25,000 − $19,000 = $6,000. The remaining $12,000 is suspended.
11. Супруги подают раздельные декларации и весь год жили вместе. У жены убыток от аренды с активным участием $14 000, её MAGI $40 000. Сколько она вычтет?11. Spouses file separately and lived together all year. The wife has a $14,000 rental loss with active participation and MAGI of $40,000. How much may she deduct?
Ноль. Раздельная подача даёт $12 500 только при раздельном проживании в течение всего года. Жили вместе — особый вычет равен нулю независимо от дохода. Весь убыток приостанавливается.
Zero. Separate filers get $12,500 only if they lived apart at all times during the year. Having lived together, the allowance is zero whatever the income. The whole loss is suspended.
12. Инвестор вложил $25 000, из них $7 000 — безоборотный заём под имущество деятельности. Доля убытка $30 000. Сколько пройдёт первые два фильтра?12. An investor put in $25,000, of which $7,000 came from a nonrecourse loan secured by the activity’s property. The share of loss is $30,000. How much passes the first two filters?
$18 000. Базис пропускает $25 000, лимит риска снимает безоборотные $7 000. Оставшиеся $18 000 идут на третий фильтр — пассивные правила. $5 000 ждут увеличения базиса, $7 000 — появления суммы под риском.
$18,000. Basis allows $25,000 and the at-risk limit removes the $7,000 of nonrecourse debt. The remaining $18,000 goes to the third filter, the passive rules. $5,000 waits for more basis and $7,000 for an at-risk amount.
13. У налогоплательщика два объекта в одной пассивной деятельности и приостановленный убыток $40 000. Он продаёт один объект постороннему лицу с прибылью. Высвобождается ли убыток?13. A taxpayer has two properties in one passive activity and $40,000 of suspended losses. One property is sold to an unrelated buyer at a gain. Are the losses released?
Нет, не полностью. Требуется выбытие всей доли в деятельности. Прибыль от продажи является пассивным доходом и погасит часть приостановленного убытка, но остаток продолжит ждать.
No, not in full. Disposition of the entire interest in the activity is required. The gain is passive income and will absorb part of the suspended loss, but the balance keeps waiting.
14. Владелец дарит сыну объект аренды с приостановленным убытком $22 000. Что происходит с убытком?14. An owner gifts a rental property with $22,000 of suspended losses to a son. What happens to the losses?
Убыток не высвобождается и сыну как убыток не переходит: он прибавляется к базису подаренного имущества. Дарение не является ни налогооблагаемой сделкой, ни сделкой с посторонним лицом — нарушены сразу два условия из трёх.
The losses are not released and do not pass to the son as losses: they are added to the basis of the gifted property. A gift is neither a taxable transaction nor a transfer to an unrelated party — two of the three conditions fail at once.
ТренажёрQuestion set
Сверяйтесь с публикациями IRS 527, 925, 946 и 334, инструкциями к Schedule E и формам 8582, 6198, 461 и 4562, а также §§280A, 465, 469 и 461(l) Кодекса. Данные проверены 4 сентября 2026 года и относятся к налоговому периоду 2025. Не является налоговой консультацией.
Check against IRS Publications 527, 925, 946 and 334, the instructions to Schedule E and Forms 8582, 6198, 461 and 4562, and Code sections 280A, 465, 469 and 461(l). Verified September 4, 2026 for the 2025 tax year. Not tax advice.
© 2026